مقاله بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران
چكيده
ميدانيم در عقود معين علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات رعايت قواعد اختصاصي راجع به هر عقد الزامي است. عقد اجاره نيز علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات، رعايت يك سلسله قواعد اختصاصي در آن الزامي است. از جملة‌اينها تعيين مدت عقد اجاره اسـت كـه مـادة 468 ضمانت اجراي عـدم تعييـن مـدت را بـطلان عـقد ذكـر كرده است. البته براين ماده استثنائاتي وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدني كه مقرر ميدارد اگر عقد اجارهاي منعقد شود و در آن مدت تعيين نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و يا سال تعيين شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدني، عقد اجاره براي مدتي كه براي پرداخت اقساط مالالاجاره تعيين شده است منعقد ميشود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهاي دوم، سوم و …) ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
بطور كلي ميتوان گفت كه تعيين مدت در عقد اجاره في نفسه موضوعيت ندارد بلكه طريقيت دارد و اگر متعاقدين به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذكر مدت، خواه با تعيين مسافت، خواه با تعيين مقدار كاري كه بايد انجام بشود مشخص نمايند عقد اجاره صحيح است. با اين تفسير بايد قدري مادة 468 را تعديل نمود كه ميتوان به مادة 507 توسل جست. اين ماده ميگويد«در اجارة حيوان تعيين منفعت يا با تعيين مدت اجاره است يا به بيان مسافت و محلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود.»
مقدمه
اجاره، يكي از عقود معين است كه به لحاظ اهميت آن در نظامهاي مختلف حقوقي، قانونگذاران به طور دقيق و مفصل راجع به آن قانون وضع كردهاند. عقد اجاره، حلقه اتصال ميان مالك عين و متقاضي استفاده از منافع عين است، كه روابط حقوقي آنان را نظم ميبخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي كه با نظم عمومي جامعه دارد، آنقدر اهميت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، عليرغم ميل متعاقدين، خواستهاي خود را برآنان تحميل كنند.
امروزه رابطة بين موجر و مستأجر فقط يك رابطة خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آن دو هدف اصلي قرار گيرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعي كاملاً متمايز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفتهاند و هر كدام سعي ميكنند تا كفة ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين كند.از يك طرف، موجر سعي ميكند اجاره بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواستهاي خود را بر مستأجر بينوا تحميل كند. از طرف ديگر، مستأجر سعي ميكند كه هر چه كمتر بپردازد و شرايط و امكانات رفاهي را با پرداخت اجاره بهاي اندك براي خود فراهم نمايد. به همين خاطر، روز بروز نقش ميانجيگري دولتها بيشتر ميشود؛ به طوري كه سعي ميكنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمتآميز فراهم كنند.
در حقوق كنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاكم برآن و كمرنگ شدن تأثيراراده، در بسياري موارد به صورت سازمان حقوقي مستقل كه به وسيلة‌قوانين اداره ميشود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه شدهاي كه موجر و مستأجر فقط ميتوانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند، بدون آنكه بر سرنوشت آيندة روابط خود حاكم باشند.
عقد اجاره، از عقود معين است. كليه عقود معين علاوه بر لزوم داشتن شرايط عمومي صحت معاملات بايد شرايط خاص صحت آن عقد را نيز داشته باشند. عقد اجاره نيز در كنار قواعد عمومي معاملات، قواعد ويژهاي دارد كه ديگر عقود فاقد آن است. يكي از اركان عقد اجاره، تعيين مدت است، يعني، در كنار ديگر شرايط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدين مدت عقد را تعيين كننده حال، اگر عقد اجارهاي منعقد شود و متعاقدين اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. يا اينكه فراموش نمودند مدت عقد را معيين كنند، آيا چنين عقدي را بايد صحيح بدانيم يا باطل؟
از آنجا كه جواب اين سؤال شقوق و فروض مختلفي دارد و نظامهاي حقوقي ايران، مصر و فرانسه تدابير مختلفي انديشيدهاند، موضوع را در سه مبحث بررسي ميكنيم.
مبحث اول، به بررسي عقد اجارهاي كه مدت آن تعيين نشده و متعاقدين پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نكردهاند، اختصاص يافته است.
مبحث دوم، به بررسي عقد اجارهاي كه مدت آن تعيين نشده، ليكن متعاقدين پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز و ماه يا سال تعيين كردهاند، ميپردازد.
در مبحث سوم، پايان عقد اجارة بدون مدت بررسي ميشود.
ذكر نشدن مدت
فلسفة تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند 3 مادة 190 قانون مدني، يكي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل: تعيين مدت، تعيين مسافت در اجارة‌حيوان و حمل ونقل، و تعيين عمل در اجارة اشخاص صورت ميگيرد. حال اگر متعاقدين مدت اجارهاي را كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت مشخص ميگردد ذكر ننمايند، آيا چنين عقد اجارهاي صحيح خواهد بود؟
در حقوق ايران علاوه براينكه مطابق قواعد عمومي ميتوان بطلان چنين عقدي را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدني مقرر كرده است:
«در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است».
از آنجا كه مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعيين مدت در اجارة اشياء وضع شده است، آيا ميتوان گفت كه از مفهوم اين ماده استنباط ميشود كه در اجارة حيوان و اجارة اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟
در جواب ميگوييم كه اين استنباط صحيح نيست، زيرا در اجارة اشياء به زعم قانونگذار تنها راه تعيين منفعت، ذكر مدت است. بنابراين اگر در اجارة‌اشياء كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت ميگيرد متعاقدين مدت را ذكر نكنند،عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ايرادي كه در اينجا وجود دارد اين است كه در اجارة اشياء، تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست، بلكه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجارة‌وسايل حمل و نقل نيز ميتوان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دليل اين نقص در قانون ايران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه اماميه و از كتابهايي همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبيعتاً، كتب فقهاي قديم، حاوي موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجارهاي كه مورد آن وسايل پيشرفتة حمل و نقل از قبيل: هواپيما، قطار و اتومبيل بوده، وجود نداشته است. لذا، اينك جاي آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانين جديد، نقص قانونگذاري قديم جبران شود.
بنابراين، به طور كلي ميتوان گفت كه در اجارة‌اشياء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجارة حيوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طريق غير از تعيين مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراين بحث اين گونه آمده است كه هرگاه متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند، همچنين پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نكنند يا به طور كلي متعاقدين مدت و اجرت را مشخص نكنند، در اين صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طريق تعيين اجرةالمثل و مطابق عرف معمول مشخص ميشود، و سپس مدت عقد براساس مواعدي كه عرف براي پرداخت اجاره بها تعيين ميكند، مشخص ميشود. مادة 562قانون مدني كشور مصر مقرر ميدارد:
«اگر متعاقدين برمقدار اجاره بها توافق نمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين صورت اجاره بهاي عين مستأجره اجرةالمثل آن خواهد بود.»
بنابراين،اگر شخصي زميني را براي زراعت اجاره كند بدون اينكه اجاره بها و مدت عقد تعيين شود، در اين صورت مقدار اجاره بها اجرةالمثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، 1928م، ج6، ص154).
در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدني،ذكر مدت از اركان عقد اجاره است. بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذكر نشود و مقدر منفعت از طريق ديگري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراين، در اين صورت عرف نميتواند مقدار اجاره بها را مشخص كند و مدت زمان عرفي را بر متعاقدين تحميل نمايد.
بطور خلاصه ميتوان گفت كه در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).
تعيين مالالاجاره براي مدت معين بدون تصريح به مدت
مطابق ماده 468 قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به خاطر اينكه تعيين كنندة‌ميزان منفعت است، يكي از اركان صحت عقد اجاره محسوب ميشود. بنابراين، اگر در هر مورد كه ذكر مدت براي تعيين ميزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قيد نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود اين، قانونگذار در قانون مدني ايران در ماده 501 (اجارة اشياء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره معين نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نميداند تا چه مدت ميتواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين ميسازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نميآورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد، معين ميسازند و دربارة ادامة استفاده از عين مستأجره سكوت ميكنند.
حال اين سؤال مطرح ميشود كه آيا ميتوان توافق اين اشخاص را كه در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اينكه بايد آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
قبل از اينكه موضوع را در حقوق ايران بررسي كنيم، بهتر آن است كه به حقوق مصر و فرانسه رجوع كنيم و ببينيم كه آن دو نظام حقوقي در اين خصوص، چه تدبيري انديشيدهاند.
1. حقوق مصر
مادة 563 قانون مدني مصر، در اين زمينه مقرر ميدارد: 1
«اگر عقد اجارهاي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت آن توافق نمايند يا اينكه به طور كلي عقد اجارهاي براي مدت نامشخص منعقد گردد يا اينكه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضاي اين مدت، عقد اجاره پايان مييابد؛ مشروط براينكه يكي از متعاقدين، طرف ديگر عقد را از قصد خود مبني بر پايان دادن به عقد اجاره با رعايت مواعد زير مطلع نمايد.
الف: در اراضي مزروعي و اراضي باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مالالاجاره شش ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد سه ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي گردد، صورت گيرد. و اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مالالاجاره كمتر از شش ماه باشد، بايد قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال الاجاره منقضي گردد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود. البته، رعايت اين مقررات، مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمعآوري محصول مطابق عرف است.
مقاله بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران